خمسة عوامل عليك أخذها بعين الاعتبار في مشروعك العقاري القادم


خوان سوروتشين
مدير، استشارات وأبحاث
كابستون بروبرتي

تشكل الاستثمارات العقارية أداة مولدة لدخلٍ مستمر من خلال إيجارات المستأجرين. ويعتمد العرض والطلب في السوق العقاري، وعلى الأخص السوق العقاري التجاري، على العرض والطلب للبضائع والخدمات. ويتميز سلوك السوق العقاري بأنه دوري يرتبط بالأداء الاقتصادي العام. على سبيل المثال، إذا خُلقت فرص توظيف جديدة في قطاع الخدمات، يؤدي هذا بدوره إلى رفع الطلب على المكاتب لاستيعاب الزيادة في أعداد القوة العاملة، والعكس صحيح.

يقوم السوق العقاري على ثلاث جهات رئيسية: المقيمون أو المشترون، وهم شركات أو أفراد بحاجة إلى مساحات عقارية للقيام بنشاطاتهم وأعمالهم. المستثمرون، وهم أولئك الذين يُقبلون على سوق العقارات بهدف العثور على فرص توليد الدخل. والمطورون، وهم من يبني العقارات والمساحات التي يمكن تأجيرها من خلال أعمال التطوير والإنشاء.

يتفق معظم الخبراء على تقسيم الدورة العقارية إلى أربعة مراحل أساسية:

– التعافي (من الدورة السابقة)
تؤدي زيادة النشاط الاقتصادي إلى زيادة في نسب التوظيف، ويؤدي هذا إلى ارتفاع الطلب على المساحات الجديدة. أما في حالة سيناريو ضعف مشاريع التنمية والارتفاع بالشواغر، تنضب المساحات المتوفرة بسرعة بسبب الطلب المتزايد عليها. وعندما تنخفض الشواغر، يؤدي ذلك إلى رفع أسعار الإيجار لأن العرض لا يكفي لتغطية الطلب.

– التوسع
تجذب أسعار الإيجار العالية وما تَعِدُ به من مردودٍ جيد انتباه المستثمرين والمطورين. ولكن العرض العقاري يتميز بأنه “غير مرن” لأن المخزون لا يصبح متوفراً بشكل مباشر لتلبية الطلب بسبب “فجوة التطوير”، وهي ببساطة الفترة التي يستغرقها إنشاء بناء جديد، وبالتالي، تؤدي هذه العوامل إلى استمرار ارتفاع القيمة وارتفاع أسعار الإيجار.

– التقلص
تُطرح المزيد من الأبنية والمساحات للتأجير في السوق، ولكن الطلب الموجود لا يؤدي إلى إشغالها بشكل كلي. وهكذا، تبدأ الشواغر بالارتفاع وتبدأ أسعار الإيجار بالانخفاض.

– الركود
تدخل الأسواق المزيد من المساحات العقارية التي كانت سابقاً تحت الإنشاء، ولكن دون أن تجد مستأجرين، ويصل العرض ذروته. وبسبب فائض العرض وارتفاع نسب الشواغر، تنخفض أسعار الإيجار ويفقد العائد جاذبيته لدى المستثمرين والمطورين. يتحمل المطورون العقاريون أكبر قدر من المخاطرة. حيث أنهم يتخذون قراراتهم بالمضي بالمشاريع قبل سنوات من الانتهاء منها ودخولها السوق. وبالتالي، من الضروري جداً فهم العوامل المحركة للعرض والطلب والأسعار في السوق العقاري.

تضم هذه العوامل ما يلي:

عوامل خارجية

– المتغيرات العامة للاقتصاد الكلي
كما ذكرنا سابقاً، يرتبط سلوك السوق العقاري بأداء الاقتصاد بشكل عام. ويؤدي الارتفاع أو الانخفاض بالمؤشرات الاقتصادية مثل التضخم، أو البطالة، أو نمو إجمالي الناتج المحلي، إلى التأثير على المخاطر الشمولية اعتماداً على نسبة العائد المتوقعة.

– المتغيرات الخاصة للاقتصاد الكلي
تتخذ مؤشرات أخرى أدواراً هامة تبعاً لفرع السوق الذي ينتمي له العقار. على سبيل المثال، تعتبر تقلبات القدرة الشرائية للمستهلكين ومستوى المبيعات ذات أهمية في سوق التجزئة. فإذا ارتفعت القدرة الشرائية، سترتفع تبعاً لذلك مبيعات التجزئة، وسيرتفع طلب تجار التجزئة على المتاجر، مما يرفع أسعار الإيجار، وبالعكس.

أما السوق المكتبي، فهو مرتبط بحركة العرض والطلب على الخدمات، في حين يتأثر السوق الصناعي/اللوجستي بتغير مستويات النشاط الصناعي والتجارة الخارجية.

– الموقع والبيئة
يُعد موقع العقار واحداً من أهم العوامل. فمن الضروري تقييم نوعية وجودة المنطقة والبيئة المحيطة، والتأكد من توفر البنية التحتية، والتجهيزات الحضرية، ومراجعة تقسيمات المناطق التنظيمية وغيرها من المؤشرات الحضرية.        

كما أن القرب وسهولة الوصول إلى الموقع هو جانب آخر يجب دراسته جيداً. ويُحدَد القرب بالنسبة للمكاتب بالمسافة التي تفصلها عن نقاط المواصلات العامة. أما بالنسبة لتجارة التجزئة، فيُعبَّر عن القرب في حالتها بحجم إقبال المشترين المحتملين. أما في السوق الصناعي/اللوجستي، يُقاس هذا العامل بالقرب من الشوارع الرئيسية، والطرق، والموانئ، والسكك الحديدية التي من شأنها نقل المنتج والإمدادات.

عوامل داخلية

– الخصائص الملموسة
تؤثر أكثر صفات العقار الظاهرة للعين المجردة بشكل مباشر على قيمته، وتشمل أموراً مثل جودة البناء وحالته ومساحته وعمره.

– العوامل القانونية والمالية
عادة ما يتجاهل الناس هذه العوامل ولا يأخذونها في الحسبان. ولكنها في الواقع عوامل حيوية لارتباطها بشكل مباشر بثبات الدخل الذي ينتجه العقار. وتشمل هذه العوامل الأمن المالي للمستأجر، والأمن القانوني الذي يقدمه العقد للمستثمر.

نحاول من خلال هذه المقالة مساعدة المطورين في اتخاذ قرارات ذكية مدروسة فيما يتعلق بمشاريعهم العقارية.